我做中介6年，我的建议（仅限于自己的观点）
商业分为：商铺（首选）公寓，商业别墅
住宅：刚需，改善，投资
商铺
现在这个市场
主要看你在那个城市
如果在一线城市好位置的投资商铺比住宅收益高
一般商铺分2个收益
一个是租金，一般说商铺的回报率在10-15年的都是赚
比如一个商铺200万一年租20万，哪稳赚不赔
如果200万一年租5万，这回报率就不行了，后期想卖也不好出手
在这选商铺能选龙头一定要选龙头，中间的一般别选，靠近路口小区门的一般不差
高档小区选大铺子，中低档选择小铺子
商铺需要养铺，一定要做好前期的磨合，在前5年属于养铺期，价格便宜点也要租个长久干的租户
一个经营好的铺子，后期会带来巨大的收益
现在好多城市00年左右买商铺的现在都挣好多了
虽然现在实体经济不好干，但是有一些经济是没办法走线上的
在说说商业其他产品
公寓
现在一线城市公寓好出手，二线一下的我的建议
能选loft的绝对不选平层
面积要小不要太大
投资产品50平左右最合适
位置最重要，海景高层的后期好卖
收益一般，旅游城市做日租，还不错
优势总价低，承担风险低
商业别墅
这个产品，买的比较少，一般公司买的多，做会所啥的
回报率不高，不好出手
住宅
现在住宅好位置的随便买
不能靠租金回本，全看国家政策
总统来说有闲钱，首选商铺跟住宅
其次公寓类的
最不能选的商业别墅，还有一种产品养老类的项目千万别买
以上仅限于本人自己的观点
有人脉资源，能把握市场供需脉搏，当然投资商业好。
我个人观点好的位置商铺比住宅更强，当然也要看各地的投资回报率。就比如我们中山来说，一间300万的商铺租金大概有8000-10000元左右一个月，住宅150万左右一套租金也就2000元左右一个月，2套住宅300万一个月也就4000元左右，按照这样的投资回报我个人认为好的商铺比住宅更好。
感觉现在各行各业都在如火如荼地去过剩产能，一边生产，另一边销毁，很多行业都处于不确定性当中，在这种可能因为某个条文可以让你一夜回到解放前的氛围下，最好不要轻举妄动，依我看还是观望一段时间为好，趁着空闲不如钓钓鱼、旅旅游，还投资个什么，这不是找罪受吗?
不差钱投啥都行，如果想挣钱这两个都别碰。
如果自己有多的闲钱，投资商业和住宅都可以。
但是主要是看你所在的城市，投资的位置地段很重要，因为价格可能是悬殊比较大，发展前景不错的可以投资的，反之只能持币观望等待了
先说商业投资
19年到20年我在深圳中原地产某售楼部，偶尔会去新盘踩盘。处在地产行业多少能比常人多了解一些。有一些比较奇怪的现象，就是深圳写字楼空置率非常高，当时统计数据大概在六成左右。可以理解其中缘由，最大的问题是疫情，人们居家办公了很久，包括我们。但很多需要面谈，当面交易的企业挺不过去，深圳房租又高， 出现了很多租户不再续租。现在疫情我们控制的好，商务写字楼开始回暖，但看全世界的疫情状况，以后防疫，抗疫会是常态。至少要研究您所在城市境外输入的可能性大不大，是否靠近口岸等等，突然来个封城谁都受不了。还要考虑所处位置，有哪些独特的便利性，结合在当地的人气、口碑等等都要考虑。
再说投资住宅
大方向上，首先选择一线城市，再选便利性，参考建筑年代，物业负责程度，安全性，居民口碑等等。
这里有个规律，现在很多人都是改善性住房。尤其是收入水平高，职业素养高等人群聚集的小区，房价都不差，这里有便利性，和安全性的保障。有了以上的条件，先不说升值多少，至少保值率超高。避开老破小，多和街坊交流，问他们选此买房的缘由。
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根据形势与政策。还是要投资住宅。住宅作为财富蓄水池，承担了保值增值作用。住宅一定投资人口流入的城区，学区房最佳！
商业，税费高，难变现，难抵押，难出租。除了极个别核心区域，已经不符合时代投资要求，被套可能性极大。
目前国家政策对房市严管，短期没有投资价值，逆向思维长线有可能行
1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的
